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“贱卖”酒店及文旅项目的万达 是“轻资产”还是“卖资降债”?

2017-07-11 16:01:59 来源于 商学院杂志 作者:王倩
根据万达文化旅游研究院官网给出的数据,万达出售的13个文旅项目总投资约5400亿元。但在7月10日,万达商业、融创中国联合公告称,万达以295 75亿元将西双版纳、南昌等13个文旅项目的91%股权转让给融创。

 
  7月10日,万达商业、融创中国联合公告称,万达以295.75亿元将西双版纳、南昌等13个文旅项目的91%股权转让给融创。此外,融创还将以335.95亿元,收购北京万达嘉华、武汉万达瑞华等万达76个酒店。
 

  首富王健林对于这笔大方的出售给出的理由是“大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。”

  易居研究院研究总监严跃进表示,从万达与融创的交易看,万达当前积极甩包袱、做品牌的导向。事实上,万达的转型,早就开始了。

  万达的“去地产化”

  早在2012年,面对商业地产的不景气,加上万达商业退市回归A股的风波,王健林一直在考虑将目光转向文化和旅游产业。在王健林的设想中,到2020年,万达商业地产的收入比重将下降到50%以下,实现彻底的转型。

  2015年7月,王健林亲自发布“万达旅游发展战略”。根据规划,到2020年万达集团将在全国建成15个万达文化旅游城(即万达城),年接待游客2亿人次。万达在文旅项目上的计划迅速铺开,目前正式启动的文旅项目已达16个,有6个开业。

  万达2017年上半年简报显示,2017年上半年,万达集团收入1348.5亿元,完成年计划的51.1%,完成上半年计划的116.2%,同比增加12.4%(2017年初,万达旅业资产转至同程网,剔除万达旅业因素,同比增加17.9%)。地产业务收入568.3亿元,占集团收入的42.1%;服务业务收入780.2亿元,占集团收入的57.9%。

  从这份简报的数据来看,万达已经基本完成去地产化。王健林也在多个场合公开表示,万达要去地产化。

  在这样的导向下,院线、酒店成为万达广场生态的主要组成部分。对于万达文旅,王健林寄予了厚望。

  在上海迪士尼乐园开幕前,王健林还曾放出豪言壮语“有万达在,让你20年盈不了利。”万达还曾公开宣称,迪士尼模式过多的室外项目不匹配南方的天气,IP虽多但过于依赖不知创新。王健林把万达文旅看作能够狙击迪士尼的重要武器。

  然而就是这份被万达看作“重中之重”的文旅产业,就在迪士尼刚刚宣布开始盈利的时候,被王老板于7月10日打包出售。

  是“轻资产”还是“卖资降债”?

  这次的出售,真的是王老板自己所说的“轻资产”么?

  严跃进表示,目前文旅产业项目实际上有很多新的压力的,比如说消费认同的熟悉程度需要培育等。“当前此类地产项目的资金方面的压力,通过和大型房企合作,进而有助于资金的快速回笼,也利好后续项目的扩张。”

  资金压力,是万达目前的主要困境。有业内人士称,目前万达的负债率已经接近300%。

  根据媒体报道,万达商业地产在2014年资金缺口高达3000亿之多。

  是“首富”还是“首负”?

  王健林在积极的推动“轻资产”运营,以降低万达的负债率。在2016年的万达工作报告中,王健林提出投资、合作作为“轻资产”的主要运营模式。

  具体来说,投资模式采用客户负责提供资金,万达负责提供用地、建设、运营、招商;而合作模式则是客户负责提供资金、用地,万达负责设计、建设、招商,租金7:3分成。

  按照这两种模式分类,万达与融创的交易属于典型的投资模式。融创负责提供资金,而万达负责供地、建设、运营、招商。这一点,在万达与融创的公告中所签订的《联合声明》中有所体现。

  《联合声明》中显示,文旅项目维持“四个不变”:品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变。根据万达文化旅游研究院官网给出的数据,万达出售的13个文旅项目总投资约5400亿元。

  严跃进认为,从IPO等角度看,此类文旅产业正处于投资前端,资金方面的状况可能相对较弱,即盈利能力还不强,从财务报表本身来看,对于万达而言,需要积极做剥离。

  根据7月11日的融创中国发布的公告,万达所出售的13个文旅项目中,总建面合集为5897万平方米。其中,可售面积为4973万平方米。按照这一描述,“可售”二字称为焦点。

  在万达的规划中,文旅项目是围绕建设主题乐园为主要目的,那么 “可售”二字如何做解释?我们是否可以这样理解,这些文旅项目本质上还是商业地产,出售住宅的运作模式呢?如果按照商业地产的本质运作,那么按照公告中的叙述,这4973万平米的可售面积,已经有很大的想象空间。

  这样的轻资产,是否已经超出了王健林的开始的预设范围呢?

  截止记者发稿时,万达相关负责人并未给予答复。

  7月11日,融创中国公告称,就目标项目公司和目标酒店资产合作订立框架协议,将在7月11日上午9时恢复股份买卖。在融创中国公告中,双方就支付方式做出正式的意思表述:

  1. 框架协议签署当日,买方向卖方支付人民币25亿元元(作为定金);

  2. 2017年7月31日或之前,卖方应配合买方完成对目标项目公司和目标酒店资产的尽职调查,并且双方签署正式协议。正式协议签署后3日内,买方累计支付至合作事项总价款的20%,即人民币126.34亿元(第二笔付款);

  3. 正式协议签署后,卖方开始准备目标酒店资产转让过户前所需的所有手续,买方推动尽快取得股东在本公司股东大会的审批,并在90天内支付转让价款累计至人民币336亿元(第三笔付款);

  4. 卖方收到第三笔付款后5个工作日,卖方通过指定银行向买方发放贷款人民币 296亿元(期限为三年,利率为银行三年期贷款基准利率),买方收到该贷款后2日内,向卖方支付剩余对价人民币295.75亿元(第四笔付款)。

  根据公告中的表述,万达向融创中国提供一笔为期3年,金额高达296亿的贷款,而这笔贷款的用途是“向融创中国提供资金,用于收购万达自己。”

  这样的交易,这样的操作方式,就连万达离职的管理人员都称“看不懂”。

  “提供资金给客户,让客户用这笔资金来收购自己。”这样的万达,究竟着了什么道?

  在严跃进看来,之所以万达主动贷款给融创,或有两个考虑。第一是此次收购金额较大,在资产并购协议中,万达就已经承诺提供金融支持,目前为了让整个资产包可以一次性交割。第二是由于此类项目标的较大,通过万达主动性贷款,也相当于为资产转让提供了一个担保,即融创收购此类项目实际上也承担了对万达的一部分债务责任。

责任编辑:李文
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